Publié le 15 Juillet 2025

Différences fondamentales entre loi Carrez et loi Boutin

Lorsqu’il s’agit de vendre ou de louer un logement, il est essentiel de savoir quelle surface mentionner dans le contrat. Deux textes de loi encadrent ce mesurage : la loi Carrez et la loi Boutin. Chacune a ses propres critères et finalités, ce qui peut prêter à confusion et entraîner des désaccords si le calcul est mal réalisé.

La loi Boutin : sécuriser la location des logements

Instaurée en 2009, la loi Boutin vise à protéger les locataires en définissant précisément la surface habitable à inscrire dans les baux de location. Ce métrage concerne toutes les pièces destinées à être occupées (chambre, séjour, cuisine, salle d’eau) ainsi que les combles aménagés, mais exclut certains espaces tels que murs, cloisons, caves ou encore vérandas.

Pour qu’un bien soit considéré comme habitable, il doit comporter au moins une pièce avec une surface d’au minimum 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou bien offrir un volume de 20 m³. Ce calcul rigoureux a une influence directe sur la fixation du loyer.

La loi Carrez : garantir la transparence lors de la vente

Datant de 1996, la loi Carrez protège l’acquéreur d’un lot en copropriété en imposant l’affichage de la surface privative dans les documents de vente. Ce mesurage prend en compte tous les espaces clos et couverts disposant d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, comme certains greniers, remises ou vérandas, qu’ils soient aménagés ou non. Néanmoins, les parties extérieures, telles que balcons et terrasses, restent exclues.

Le but est de permettre à l’acheteur de connaître précisément la superficie qu’il acquiert et de prévenir toute contestation future sur la taille du logement.

Comment éviter les erreurs et litiges liés au mesurage

• Identifier la bonne loi : pour une location, appliquez la loi Boutin ; pour une vente en copropriété, fiez-vous à la loi Carrez.
• Faire appel à un professionnel : confier le mesurage à un diagnostiqueur certifié permet d'éviter les erreurs et de se conformer à la réglementation en vigueur.
• Vérifier les rapports : lisez attentivement le relevé de surface fourni et n’hésitez pas à poser des questions pour comprendre quelles pièces sont incluses ou non.
• Anticiper un désaccord : en cas de surface erronée découverte après la signature, il existe des recours, tant pour le vendeur/loueur que pour l’acquéreur/locataire, notamment une réduction de prix ou l’annulation du contrat sous certaines conditions.

Conclusion

Pour naviguer sereinement entre la loi Carrez et la loi Boutin, il est indispensable de bien cerner les spécificités de chaque texte et de s’entourer de professionnels compétents. La rigueur dans le calcul de la surface et la clarté dans les documents sont les meilleurs moyens d’éviter tout litige lié au métrage lors d’une transaction immobilière.